Segue abaixo o esquema da Aula 04 - Contrato de Compra e Venda
Aula 04 – Contrato de
Compra e Venda
1. COMPRA E VENDA MERCANTIL (art. 481 do CC)
Pelo contrato de compra e venda, o vendedor assume a
obrigação de entregar ao comprador determinada coisa, e este assume a obrigação
de entregar àquele o respectivo preço.
Art.
481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro.
A compra e venda mercantil: contrato de compra e venda
celebrado entre empresários, ou seja, comprador e vendedor são empresários.
O sistema do Cód. Comercial de 1850 informava que para o
contrato de compra e venda ser mercantil se fazia necessária a presença,
cumulativa, de três requisitos:
i – o subjetivo: a
presença do comerciante em um dos pólos;
ii – o objetivo:
restringia a mercantilidade do objeto vendido (móveis ou semoventes);
iii – finalístico: só era
mercantil a compra e venda que propiciasse a circulação de mercadoria.
4.1. Elementos essenciais
da compra e venda (art. 482 do CC)
Art. 482.
A compra e venda, quando pura, considerar-se-á
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
i – o consentimento:
O consentimento deve ser livre e espontâneo, sob pena de se
tornar anulável por vício em sua formação.
É contrato consensual, que se opera a partir do mero
consentimento das partes.
Obs.: Venda de bens
imóveis e a transcrição – art. 108 do CC:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura
pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor
superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
ii – a coisa;
A coisa pode ser bens móveis, semoventes, imóveis, podendo
ainda se referir a bens incorpóreos.
Sobre a coisa ainda deve-se observar:
a)
coisa atual ou futura – art. 483 do CC:
Art. 483.
A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou
futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir,
salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
b) venda a vista de amostras – art. 484 do CC:
Art.
484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos,
entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas
correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o
modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu
a coisa no contrato.
iii – o preço.
a) fixação por arbítrio de
terceiro – art. 485 do CC:
Art. 485.
A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de
terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o
terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando
acordarem os contratantes designar outra pessoa.
b) fixação por taxa de
mercado ou bolsa – art. 486 do CC:
Art.
486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa,
em certo e determinado dia e lugar.
c) fixação em função de
índices – art. 487 do CC:
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de
índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
d) falta de fixação do
preço – art. 488 do CC:
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de
critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial,
entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais
do vendedor.
Parágrafo
único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o
termo médio.
e) fixação somente por uma
das partes – nulidade – art. 489 do CC:
Art.
489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo
de uma das partes a fixação do preço.
f) exception non adimplenti contractus – art. 491 do CC:
Art.
491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço.
4.2. Direito e deveres
fundamentais do comprador e do vendedor
Elementar: A mais elementar obrigação comprador é pagar o
preço correspondente a coisa comprada e a do vendedor é a entrega da coisa
vendida.
a) Despesas – escritura e
tradição – art. 490 do CC:
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas
de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da
tradição.
(...)
Art.
492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do
vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§
1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar,
marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando,
medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador,
correrão por conta deste.
§ 2o Correrão também por conta do
comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber,
quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
b) Estipulação de
cláusulas diversas - Incoterms[1]
4.3. Cláusulas especiais
de compra e venda
4.3.1. Retrovenda
(recobrar a coisa no prazo de dec. de 03 a .);
Assegura ao vendedor, nos contratos de compra e venda de bem
imóvel, o direito de recomprar o bem vendido no prazo máximo de três anos após
a venda.
Arts.
505 do CC:
Art.
505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no
prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
a) Empecilho do comprador para receber o dinheiro – art. 506
do CC:
Art.
506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor,
para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo
único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor
restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
b) Possibilidade de recompra do bem aos sucessores do
vendedor, inclusive contra terceiros – art. 507 do CC:
Art.
507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e
legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
c) Mais de um direito de recompra – art. 508 do CC:
Art.
508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo
imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele
acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito,
contanto que seja integral.
4.3.2. Venda a contento
(só se aperfeiçoa com o contentamento) – arts. 509 a 512 do CC:
Trata-se venda realizada sob condição suspensiva,
relacionada ao agrado do comprador em relação à mercadoria adquirida. O
contrato só se aperfeiçoa , então, quando o comprador manifesta o seu
contentamento com a mercadoria entregue pelo vendedor.
Art.
509. A
venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará
perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
a) Venda sujeita a prova –
art. 510 do CC:
Art.
510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva
de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para
o fim a que se destina.
b) Enquanto não manifestar
o agrado, o comprador assume a posição de mero comodatário – art. 511 do CC:
Art.
511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição
suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não
manifeste aceitá-la.
c) Prazo para manifestar o
contentamento – art. 512 do CC:
Art.
512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor
terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em
prazo improrrogável.
4.3.3. Preempção
(preferência) – arts. 513 a
520 do CC;
Segundo a cláusula de preferência, sempre que o comprador
quiser vender ou dar em pagamento o bem que adquiriu do vendedor, tem que
oferecê-lo a este, nas mesmas condições de preço
Art.
513. A
preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use
de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo
único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento
e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
a) Exercício do direito de
preferência – art. 514 do CC:
Art.
514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
b) Exercício da
preferência e obrigação de pagar o mesmo preço que a coisa ia ser vendida –
art. 515 do CC:
Art.
515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a
pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
c) Prazo do exercício de
preferência – art. 516 do CC:
Art.
516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa
for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo
nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o
vendedor.
d) Preferência assegurada
a mais de uma pessoa – art. 517 do CC:
Art.
517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais
indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se
alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito,
poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
e) Desrespeito ao direito
de preferência – art. 518 do CC:
Art.
518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado
ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem.
Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
f) Impossibilidade de
ceder a herdeiros – art. 520:
Art.
520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
4.3.4. Venda com reserva
de domínio (até que o comprador pague integralmente) – arts. 521 a 528 do CC:
É a que assegura ao vendedor a reserva de domínio sobre a
coisa vendida, até que o comprador pague integralmente o preço ajustado. Só é
possível em relação a bem móvel.
Art.
521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade,
até que o preço esteja integralmente pago.
a) deve ser expressa em
contrato para surtir efeitos – art. 522 do CC:
Art.
522. A
cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de
registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
b) o bem móvel deve ser
suscetível de perfeita caracterização – art. 523 do CC:
Art.
523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível
de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida,
decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
c) transferência de
propriedade do bem – art. 524 do CC:
Art.
524. A
transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço
esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador,
a partir de quando lhe foi entregue.
d) Constituição do devedor
em mora – art. 525 do CC:
Art.
525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após
constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação
judicial.
e) Inadimplemento do
comprador – atitudes do devedor – art. 526 do CC:
Art.
526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que
lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
f) execução da cláusula de
reserva de domínio – devolução dos valores pagos – art. 527 do CC:
Art.
527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter
as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as
despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será
devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei
processual.
g) recebimento do
pagamento a vista ou de instituição do mercado de capitais – art. 528 do CC:
Art.
528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante
financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os
direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A
operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro
do contrato.
4.3.5. Venda sob
documentos (entrega do título representativo) – arts. 529 a 532:
Nesse contrato especial de compra e venda não há a tradição
da própria coisa venda, mas, tão-somente de um título ou de documentos que a
representem.
Art.
529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega
do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou,
no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo
único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o
pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida,
salvo se o defeito já houver sido comprovado.
a) data e local do
pagamento – art. 530 do CC:
Art.
530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na
data e no lugar da entrega dos documentos.
b) Apólice de seguro que
cubram risco de transportes – art. 531 do CC:
Art.
531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro
que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se,
ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da
coisa.
c) pagamento através de
estabelecimento bancário – art. 523 do CC:
Art.
532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá
a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a
coisa vendida, pela qual não responde.
Parágrafo
único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar
o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
4.4. Especificidade
perante a Falência
[1] Quadro
sinótico extraído do livro: Negrão,
Ricardo. Manual de direito comercial e de empresa, volume 2. – 1 ed. - - São
Paulo : Saraiva, 2010, p. 281-282
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